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Ferienwohnung vermieten mit Revenue Management - so findest du den optimalen Grundpreis!

January 22, 2018

Um deine Ferienwohnung optimal zu vermieten, reicht es nicht aus mit guten Fotos und Texten zu bestechen. Es ist auch wichtig preislich immer mithalten zu können! Die Konkurrenz auf den Plattformen ist hoch und gut sichtbar. Daher ist der Vergleich für den Gast leicht. Das Dilemma: Auf der einen Seite werden Gäste durch zu hohe Preise verschreckt und buchen bei anderen Anbietern; auf der anderen Seite gehen dir potenzielle Umsätze verloren, wenn du die Preise zu niedrig ansetzt.

 

Als Vermieter einer Ferienwohnung kannst du daher in Sachen Preisgestaltung von Hotels lernen: seit langer Zeit setzen diese sich mit dem Problem der Preisgestaltung auseinander. Mittlerweile wird bei den großen Ketten zur Preisgestaltung das so genannte Revenue Management eingesetzt. Mit Hilfe verschiedener Tools wird so dafür gesorgt, dass jedes Zimmer zu jedem Zeitpunkt zum optimalen Preis angeboten wird. Die Tools für das Revenue Management bestimmen auf Basis einer Vielzahl von Faktoren den optimalen Preis.

 

Ersten Teil unserer Serie zum Revenue Management für Ferienwohnungen: So findest du den optimalen Grundpreis!

 

Gewinnbringend Ferienwohnungen vermieten

 

 

 

Für ein erfolgreiches Revenue Management, musst du erst einmal einschätzen können, was du beim Ferienwohnung vermieten mindestens verdienen willst, damit sich das Geschäft rechnet. Daher ist der erste – und wichtigste – Schritt zu bestimmen, was du mit deiner Ferienwohnung pro Nacht einnehmen musst. Würdest du deinen Preis pro Nacht darunter anlegen, würden keine Einnahmen zustande kommen.

Hierfür musst du die Nebenkosten, die jede Wohnung mit sich bringt, berechnen (Wasser, Gas, Strom, etc…), aber auch Grundsteuer, Versicherung, usw. einbeziehen. Hinzu kommen Gebühren für das heutzutage beinahe obligatorische W-Lan. Außerdem sind Zusatzkosten (z.B. Verwaltungsgebühren pro Buchung und Reinigung) für ein gutes Revenue Management beim Ferienwohnung vermieten zu berücksichtigen. Tipp: So wie beim Hotel die Rezeption bezahlt werden muss, solltest du auch den Aufwand für den Check-In einbeziehen! - Greifst du für Check-Ins auf einen Service Anbieter zurück, müsste dieser Betrag ebenfalls berücksichtigt werden.

 

Wenn du all diese Kosten bestimmt hast, kannst du sie anschließend einfach zusammenrechnen. So bestimmst du einen Preis, mit dem du deine Ferienwohnung vermieten kannst, ohne Verluste zu machen – deinen Mindestpreis. Aber selbstverständlich ist keine Verluste machen nicht das Ziel! Um dein Revenue Management nun gewinnbringend zu gestalten, musst du darüber hinaus gehen. Aber wann werden die Preise abschreckend?

 

Ferienwohnungen in deiner Umgebung: Konkurrenten und Datenlieferanten

 

 

 

Durch Portale wie Booking.com sind die Preise, die Hotels pro Nacht nehmen, für Gäste sehr leicht zu vergleichen. Das führt dazu, dass Hotels gezwungen sind stets ihre Preise anzupassen, um nicht gegen die Konkurrenz zu verlieren. Beim Revenue Management sind solche Vergleiche essenziell! Denn: selbstverständlich stehen die Daten über die Preise der Konkurrenz nicht nur Gästen, sondern auch anderen Anbietern zur Verfügung.

 

Aber auch bei Ferienwohnungen werden die Preise immer transparenter. Schließlich ist die Konkurrenz auf den etlichen Plattformen wie AirBnB, Fewo-Direkt oder Traum-Ferienwohnungen nahe! Gehe beim Vermieten deiner Ferienwohnung also vor, wie das Revenue Management in Hotels:

Suche deine direkte Konkurrenz und vergleiche deinen Preis mit ihrem! Am Anfang solltest du dir dazu vor Allem die 3 bis 5 erfolgreichsten Ferienwohnungen in deiner Umgebung ansehen, die eine ähnliche Zielgruppe durch vergleichbare Eigenschaften ansprechen (Größe, Ausstattung, etc...).

 

Bei den meisten Portalen kannst du dir als Gast ansehen, an welchen Tagen die Ferienwohnung noch frei ist. Entsprechend kannst du mit einem kurzen Blick auf die Kalender der Konkurrenz sehen, wie sich ihre Preise auf die Buchungen auswirken. Wenn ein Konkurrent einen sehr niedrigen Preise hat, heißt das aber noch nicht, dass du ebenfalls einen Kampfpreis anbieten musst. Ist der Konkurrent für die nächsten 4 Monate jeden Tag ausgebucht ist, heißt das sogar sehr wahrscheinlich, dass sein Preis zu gering ist! Beim Revenue Management ist es nicht dein Ziel für jeden Tag gebucht zu werden, sondern deinen Umsatz zu maximieren!

 

Wenn du andererseits beim Blick in den Kalender deines Konkurrenten siehst, dass die Auslastung seiner Ferienwohnung sehr gering ist, kann das heißen, dass sein Preise zu hoch ist. Aber aufgepasst! Natürliche spielen auch Faktoren wie Bilder und Bewertung eine Rolle! Sind diese unattraktiv, muss sein Misserfolg beim Ferienwohnung vermieten nicht direkt mit dem Preis zusammenhängen!

 

Die Informationen zur eigenen Ferienwohnung im Blick behalten

 

 

 

Aber nicht nur die Konkurrenz sollte bei einem guten Revenue Management für deine Ferienwohnung im Auge behalten werden: auch die Daten, die deine Ferienwohnung abwirft, sind wertvoll, um einen guten Preis für sie zu bestimmen. Wenn du schon seit einiger Zeit deine Ferienwohnung vermietest, lohnt es sich einen Blick auf die Auslastung in der Vergangenheit zu werfen. Zu welchem Preis hast du am erfolgreichsten deine Ferienwohnung vermieten können? Sprich: Zu welchem Preis waren deine Einnahmen am besten? Beim Revenue Management solltest du dich an diesem Preis orientieren. Das beste Marktwissen sammelt man letztendlich durch eigene Daten und Erfahrungswerte.

 

Hast du all diese Daten analysiert, kannst du für deine Ferienwohnung einen marktfähigen Preis bestimmen. Im Revenue Management nennt man ihn Durchschnittspreis.

 

Auf den Punkt gebracht:

 

Beim Ferienwohnung vermieten kannst du von Hotels lernen. Durch Revenue Management hast du die Möglichkeit den Markt zu beobachten und immer einen optimalen Preis anzubieten. Der erste Schritt, um für deiner Ferienwohnung von diesen Methoden zu lernen, ist einen angemessen Durchschnittspreis zu bestimmen. Diesen bestimmst du, in dem du dir ansiehst …

 

  • … wie viel du mindestens Einnehmen musst;

  • … welche Preise deine Konkurrenten in der Nähe für ähnliche Wohnungen nehmen;

  • … wie gut ihre Auslastungen bei diesen Preisen ist;

  • … bei welchem Preis du in der Vergangenheit die höchsten Einnahmen hattest.

 

 

Weiter zum 2. Teil: Saisonpreise

Weiter zum 3. Teil: Dynamische Preise

 

Bilder: Pexels.com

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